北京国贤府是本年的标杆神盘，我说的丨网签实录

这两周北京国贤府接连登上网签冠军热搜榜，‍‍‍‍‍‍‍‍

夺冠了，‍‍‍

又夺冠了，‍‍‍‍

而且是从年初到年中，继续拿网签冠军，拿到手软，‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

再往前追溯，上一年寒冬腊月国贤府开盘前，商场现已非常欠好，在它之前有好几个神地块楼盘直接顺销，没有开盘，‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

出其不意的是，北京国贤府顶住商场寒潮，在拿地不到4个月的时刻里抢速度，而且咬牙坚持线下开盘，‍‍

开盘成果也出其不意，一个半月后，北京国贤府网签88套。网签数据出来后，北京国贤府成为业界操盘手朝拜圣地，自此敞开近郊改进盘的封神方式。

不过也有惋惜。开盘当天晚上，有北京国贤府的小伙伴粉饰不住心里激动心境说，其时要是组织开盘现场直播就太棒了，哪怕架台开麦拉录像也好。‍‍

在外人眼里看来的意外，甚至国贤府自己知道开盘会火，但火到抢大白菜程度，是万万没有想到的，更没有想到自此走上封神之路，成为标杆神盘。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

从拿开伊始，表弟就一向盯梢北京国贤府，之前的3个问题早已有了答案。‍‍‍‍‍

1、北京国贤府的热销，是偶尔仍是必定？

2、到底是谁买走了北京国贤府？

3、北京国贤府凭什么热销？

从近间隔的观感，表弟总结了北京国贤府的神盘10大特色。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

1.你只要不断奔驰，才干留在原地

北京楼市的产品力，迭代周期是3个月。

楼盘出售周期最少是24个月，也便是说，你的产品要饱尝至少8轮产品升的暴打和内卷，才干立于不败之地、‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

至少从现在看，北京国贤府的产品力现已扛住了竞品3轮迭代周期的进攻。

这都需求从一开端的顶层规划，公司内部各条线的打通和全力合作，以及过程中的细节控。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

2.咱们要的不是那把螺丝刀，咱们要的仅仅墙上的那个洞。

商学院教授上课常说到这句话。开发商常说产品的三面宽、四面宽，奢华品牌家电，

其实客户要的是日子场景，不同家庭周期下的家人共处方式，是一日三餐，是春夏秋冬，是家人高兴和不高兴的陪同。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

北京国贤府不再从开发商视角说卖点，而是从客户视点聊买点，这就进入了共情方式，这是内核。‍‍‍‍

假如想要仿制北京国贤府方式，除非把中建智地整个体系搬走。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

3.猪纷繁落地，雄鹰正在包围

每次和国贤府小伙伴沟通，表弟都能感觉到考虑增量和心情增量，不做行活，不说套话，团队气质接地气，敢扛活，是一支稀有的雄鹰操盘团队。

都在说开发商被途径劫持。但在北京国贤府身上，表弟却看到了相互抬轿子。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

途径是流量，流量如水，许多开发商开端看绿衣服的脸色，坐等带客。

记住开盘后不久，北京国贤府总算松口答应途径带客，京北的途径们嘴都笑歪了。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

因为国贤府不只注重销，还特别注重营，而且在营上要求有匠心，有工匠级水平，行活在北京国贤府肯定是交不了差。

营是锦，销是花，营销是如虎添翼，尊重途径，不肯定依靠途径，这才是北京国贤府的营销底色。‍‍

当然，许多头部开发商也很注重营，但作用为何欠好，甚至被途径凌迟。这就应了表弟常说的一句话：‍‍‍‍‍‍

行活没戏。

4.打胜仗是最好的团建

许多楼盘的一个惯例动作是发认购海报，或是成交群截图，网签迟迟上不来。‍‍‍

网签是体系工程，从一开端的产品自傲，到勇于回绝客户开端，再到实在人气窜升，不是逼客户逼出来的，是体系方法论的成功。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

表弟想说的是，团队隔三差五打胜仗，是最好的团建，是热火朝天的团建。

国家有国运，一个楼盘也有运势。运势起来后，挡都挡不住，都想帮你。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

比方，北京国贤府的成交客户里边，老客户介绍成交占比，占了很大份额。

老客户为什么乐意介绍？这是多大的信赖和背书！

因为在商场不确定的状况下，北京国贤府的网签单价是上涨的。老客户的信赖感染和传递给身边的朋友或亲属，这便是楼市消失好久的口碑效应。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

5.超级亮点+没有缺陷‍‍

总算聊到产品了。‍‍

且不说户型，聊聊修建和园林。北京国贤府的修建是唐风，园林是宋风。咱们都在做，但现场看完后，立马凹凸立判。‍‍‍‍

比方说，

看完户型，你会点允许——挺好的！‍‍‍‍

看完大门，你会点允许——太好了！‍‍‍‍‍‍

看完园林，你会点允许——太强了！‍‍‍‍‍

看完一圈后，北京国贤府的公式就呈现出来了：‍‍‍‍‍‍‍‍

爆品=超级亮点+没有缺陷‍‍‍

是的，没有缺陷，比有爆点更重要。‍

因为亮点能招引客户购买，缺陷却能阻挠客户购买。没有缺陷后，客户允许不断，眼睛发亮，底子停不下来。‍‍‍

假如有人非要说贵，是它的缺陷。对不住，那是你的缺陷。‍‍‍‍‍‍‍‍

对手能抄走吗？对不住，产品力的背面是立异，你或许抄了方式，立异的魂灵却拿不走。‍‍‍‍‍‍

更何况，产品立异是有迭代，你再想立异，再想追，现已赶不上趟了。

因为时刻联系，下面五点就不打开了。‍‍

6.把安全感交给客户，才干获得客户信赖

7.你的竞赛对手，比你的客户更关怀你的产品质量

8.看不见的弹痕，最丧命；干事必须有能够复盘的考虑痕迹

9.人人都是产品司理，产品司理就是一念之间

10.成功是利他，是一种在细微处都能开花的涵养

以下是正文，关于纯技能层面的操盘剖析和复盘。

01

从昌平本年到7月的成交排名来看，北京国贤府仍处在前列方位。

也便是说，北京国贤府不止开盘热销，更是在顺销阶段做到了：

继续热销

但假如咱们对昌平区有所了解的话，就会发现，其实北京国贤府和其他的昌平区项目，并不相同。

因方位附近，公路及地铁的快捷度，构成不同主城区客群的不同外溢方向：

海淀客户首要去往昌平朱辛庄、高教园等偏西北的方向。

向阳客户则首要是是顺义后沙峪、北七家等偏东北的方向。

地图上看：海淀往左，向阳向右。

所以其他的昌平区项目，首要依托京藏高速、地铁昌平线，主力招引海淀客群。

（补白：建发观堂府亦有差异，其主力招引昌平城区地缘类改进客群。在此不做打开胪陈）

而北京国贤府的客群，应该是经过京承高速、立汤路及地铁17号线，招引望京、北苑、亚奥的向阳客群。

由此能够看出，北京国贤府真实的“赛区”应该是：

东北五环外。

而在这个“赛区”，北京国贤府是肯定的控制者。‍‍

02

不过，这个控制方位得来的并不简单。

因为在东北五环外的赛区里，有一个非常微弱的对手板块：

后沙峪。

左拥温榆河，右抱京密路的后沙峪板块，配套完全，界面杰出，向来是改进盘的聚集地。

比方前两年畅销的湖光玖里洋房、上一年的建发观云等等，都是京北改进客群的心头好。

能够说，北京国贤府与后沙峪项目的竞赛，便是：

京北改进客群之争‍

北京国贤府如何能PK弹药足够、形象分极佳的后沙峪？经过复盘，咱们总结了三点：

·界面不差，配套不缺，地铁更好；

·差异化竞赛定位；

·产品力更优。

03

界面不差，配套不缺，地铁更好

从北七家桥下京承高速，东向西，界面是逐步阑珊的。

但北京国贤府的方位，因挨着东方普罗旺斯墅区，界面狠狠拿捏了低密改进的气氛。

其实不光是外部环境低密，北京国贤府自身也是低密代表。‍‍

容积率仅有：

1.3‍

什么概念？表弟随手计算了一下近两年，近郊北六环内，容积率＜1.5的项目：

仅有3宗。

足见北京国贤府的低密程度有多稀缺。

另一方面也阐明，京北外溢改进客群关于低密改进产品的挑选，着实不多。

再来看配套方面：

商业端，在建的山姆会员店PK祥云小镇，各有千秋；

教育端，皇城根、北师大、十一未来等闻名公立校园分校，也不会弱于后沙峪的一众世界校园。

地铁方面，17号线稍强于15号线。

隐秘就在于一个字——快！

17号线直插向阳产业区（望京）或是时髦区（工体），且是大站快车。

现状状况来看，国贤府间隔地铁站稍远。但等未来17支线注册，间隔会大幅缩短，甚至有望几百米上地铁（站点不决）。

未来若能步行到地铁站，再手握大站快线，

北京国贤府的区位价值无疑会再次攀升。

差异化竞赛定位

发掘完区位价值，便是项目本体间的竞赛了。

从拿地前的定位，中建智地就对片区进行了详实的数据拆解+客户剖析。篇幅原因，在此进行提炼简化。

面积方面：

看参照：比如翡翠公园、未来金茂府甚至后沙峪湖光玖里等改进项目，主力去化面积段在120-140㎡左右；

找机会：90-115㎡需求量较很大，但首要集中于刚需项目，改进类项目，该面积段产品暂缺；再结合单价和总价，即地段和集体的考虑，将面积下限定于100㎡。

业态方面：

看竞赛：同总价下，片区周边别墅竞品单价更有优势。如总价若在1200-1400万，本案只能做200平叠拼，而金隅上城郡、国瑞溪墅、御汤山熙园等却是300-350㎡独栋或联排。

可见，若提高总价，北京国贤府面积及业态均不占优势。

明差异：北京国贤府不同于中建宸园；宸园地处主城区向阳，归于城市保藏型稀缺叠拼产品。但别墅类客户去到昌平，图就图个独栋，至少是联排的纯墅感。

综上，北京国贤府产品主力框定在100-140平米，项目业态定为多层洋房产品。

又结合现状竞赛，主力面积定在了100㎡（套数占比30%）+140㎡（套数占比30%）。

当然，常定位的朋友都知道，因地块目标约束，定位落在计划上会稍有误差。但大体并无变化。

题外说一句：

中建智地的商场剖析包括时刻线、面积段、总价段、业态类型的各维度进行组合穿插，其详尽度，着实震动了我。

功夫在戏外

你以为忽然凶猛起来的企业，其实现已默默无闻做了好久了，就像中建智地。‍

他们其实不只对商场剖析详尽到了头发丝，

难能可贵的是，他们对产品的打磨，更是装备到了牙齿。

这儿咱们以项目南地块的两个户型，也是算计占比最多的两个户型为例：

能够看出，相较于首要竞品，北京国贤府的同面积产品均更为优异。

而且项目A的小环境不利因素极大；项目B比照的产品早已售罄。

换句话说，户型没对手。

但这关于中建智地，仅仅「以无厚入有间」。

9000㎡的实景演示区在拿地后157天敞开，将实景演示从可选项变成标准化动作。

而「所见即所得」的每一处，都是极尽爱惜，又竭力抑制的。‍‍

感兴趣的朋友能够戳‍‍

这或许才是北京国贤府，真实让买房人感受到诚心，乐意用脚投票的流量暗码！销冠100

下面是「北京国贤府」的网签实录，供咱们参阅：

1、去化过三分之一，网签近20亿。

北京国贤府，2023年11月18日开盘，到2024年7月底网签294套。

2、网签均价平稳，为5.6万元/㎡。

开盘至今均价根本平稳，且跟着小面积户型去化完毕，均价逐步有所上升。

3、100、125、143㎡为主力产品。

货值主力是143㎡；户数配比主力是100㎡及143㎡。

4、契合定位预期，100㎡及143㎡去化状况最好。

100㎡首置产品去化套数及去化率均最好；143㎡次之。根本契合项目拿地前的定位预期。

一起咱们能够看到，项目143㎡&800万以上的产品，即置换改进产品，去化套数占全体去化中的三成，这在现在这个商场状况（改进客户置换周期较长）下是比较罕见的。

跟着100㎡的去化完毕，115㎡的去化速度逐步提高。8月到15日网签35套，其间100㎡7套，115㎡9套。

因为上一年12月首付下调，降低了125㎡客群“升一档”至143㎡的门槛。或因经济原因，降档至115㎡的或许。故相较之下，作为中心面积段的125㎡暂呈为难局势。估计后期随小面积段产品去化完毕，而会有所提高。

片区大面积改进163㎡及180㎡有所需求，被项目精确捕捉；大面积段产品全体去化37%，高于项目平均值。

5、越大户型定价越高

6、逆市量稳

本年春节后3~7月，月均网签36套。8月到15日已网签35套。在现在商场条件下，非常亮眼！

7、价格安稳。

8、以下为详细楼栋网签状况，仅供参阅。

注：本文相关文字、图片仅为项目信息参阅，不代表对项目信息做出许诺；一切内容终究以政府规划和购房合同约好为准。

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