红星调查丨六大行个人房贷缩水超3000亿，有人屡次提早还贷，存量房贷利率要不要降？

▲有关存量房贷利率是否该下调的评论再度引起重视 材料图 据视觉我国

近来，有关存量房贷利率是否该下调的评论再度引起重视。

跟着房贷利率屡次下调，存量房贷和新发放房贷的利率距离加大，调低存量房贷的呼声一向不断。据我国房地产报9月6日报导，有音讯称，政府正在考虑进一步下调存量房贷利率，以此来下降购房者负债压力，提振消费。

据上海证券报报导，A股上市银行2024年半年报数据显现，到二季度末，六大国有银行算计个人住宅借款余额25.49万亿元，比较年头净削减3254.71亿元。而近期央行发表数据显现，本年二季度末，个人住宅借款余额为37.79万亿元，较一季度末个人住宅借款余额少了4000亿元。

许多购房人挑选提早还贷，还有人用运营贷、消费贷等方法违规替换房贷。但另一方面，银行面对净息差压力，关于自动下降存量房贷利率的志愿不高。

有专家以为，调低存量房贷利率有助于安稳房地产商场和影响消费。也有专家主张，要归纳考虑存量房贷利率下行带来的影响。

巨大息差下的应对之策：

提早还贷、置换房子

据我国房地产报6日报导，有音讯称，政府正在考虑进一步下调存量房贷利率，以此来下降购房者负债压力，提振消费。

本年以来，央行两次下调5年期以上LPR算计35BP至3.85%，一起撤销了全国层面首套、二套房贷利率下限。现在除了北京、上海和深圳房贷利率未撤销下限外，全国其他城市均撤销了利率下限。多个城市新发放的首套住宅借款利率已降至3.2%左右，还有部分城市首套房借款利率降至3%以下。在广州，华润银行首套房贷利率可低至2.89%，与公积金2.85%的利率简直相等。

比较之下，存量房贷利率即使经历过上一年九月的下调，与现在的利率比较距离仍然显着。特别是二套房存量房贷利率并不在上一年下调之列，许多维持在4.5%-5%。

“理财不如还房贷。”这是周女士曩昔几年最显着的感触。周女士2019年在北京郊区购买了一套住所，借款176万元，利率在其时的基准利率4.9%的根底上上浮5%，为5.145%，等额本息每月还款10438元。经过LPR多轮调整和上一年存量房贷利率下调，现在利率现已降至4.3%，每月还款9600元。但比较于现在北京3.4%的首套房利率，距离仍然显着。

2023年头，周女士进行了第一次提早还贷，还款10万元，削减24期。用周女士的话说，“相当于买了一个20年期4%收益的理财”，比较于其时的股票基金体现和理财收益率，她以为这次提早还款非常合算。尔后，周女士又屡次提早还款，“攒钱-预定提早还贷”成为她近一年多来的日常状况，虽然收益与第一次还款有显着下降，但她仍是觉得性价比很高。

周女士的做法并非个例。本年以来，交际渠道上有关“提早还贷”“还贷上瘾”等论题热度不减，有许多人共享怎么还贷更合算的经历。

▲交际媒体上对提早还贷的评论

在杭州的陈女士近期完成了房子置换，除了孩子上学的需求，巨大的利息差也是促进要素之一。“咱们算了一笔账，以借款100万元为例，咱们之前的利率是二套房的4.75%，每月还5200多元，现在更改规范后能够按首套房确定，利率低至3.15%，每月只需还4300元，一个月能少还近1000元。”

除提早还贷，还有一些人挑选了“以贷转贷”的违规套利。现在，多家银行的消费贷利率在3%以内，有人挑选用消费贷抵消部分房贷。还有人经过中介处理公司运营贷，以此置换房贷。

9月5日，有借款中介告知红星新闻记者，现在运营贷仍然能够操作，利率最低2.85%，收取放款额1%的服务费用。需求先还清房贷，资金能够自行筹集，也能够找中介垫资。

银保监会、住建部、央行曾于2021年联合发布《关于避免运营用处借款违规流入房地产范畴的告知》，要求加强资质核对、抵押物办理、贷中贷后办理等，尔后多地发动严查，对违规银行、组织进行处分。媒体也曾屡次发文提示防备消费贷、运营贷替换房贷的危险。

银行两难：

净息差压力大，存量房贷削减

央行8月30日发布的《2024年二季度金融组织借款投向计算陈述》显现，2024年二季度末，个人住宅借款余额37.79万亿元，同比下降2.1%。央行此前发布的《2023年金融组织借款投向计算陈述》显现，2023年底，个人住宅借款余额38.17万亿元，同比下降1.6%。这意味着，本年上半年，个人住宅借款余额削减了3800亿元。

财报数据显现，本年上半年，国有六大行的个人住宅借款算计削减了3254.71亿元，而2023年，国有六大行的个人住宅借款算计削减5568.57亿元。本年上半年，邮储银行是国有大行中仅有完成个人住宅借款增加的，工行、建行、农行、中行和交行的个人住宅借款余额均较上年底呈现下降。

7月26日，央行发布《我国区域金融运转陈述（2024）》，其间说到，存量房贷利率调降后，与新产生房贷利差大幅缩小，有用缓解2022年下半年以来的居民住宅借款提早还款现象。2023年9至12月，房贷月均提早还款金额较方针出台前（2023年8月）下降10.5%，湖北降幅乃至达到了42.1%。2023年9月至12月，全国新发放个人住宅借款1.93万亿元，月均发放4826.6亿元，较方针出台前增加23.6%。

在下降存量房贷利率能显着减缓提早还贷的状况下，各大银行是否会活跃推动呢？

中指研讨院研讨总监陈文静表明，当时商业银行净息差压力较大，商业银行自动下降存量房贷利率的志愿不高，后续或需求更多配套方针引导银行下调存量房贷利率，比方对应下调存款利率。

8月9日，金融监管总局发布2024年二季度银行业保险业首要监管目标数据状况，其间说到我国商业银行净息差为1.54%，与一季度相等，仍低于净息差1.8%的“警戒线”。

▲2024年商业银行首要监管目标状况表（部分） 截图自国家金融监督办理总局官网

7月底，为缓解净息差压力，六大国有商业银行、12家全国性股份制银行连续调降人民币存款利率，8月更多中小银行跟进调降存款利率，5年期定期存款利率均已降至2%以下。陈文静估计，若后续存量房贷利率下调，商业银行存款利率或将进一步下行。

一国有银行北京某支行负责人此前接受红星新闻采访时说到，银行的赢利首要来源于息差，而银行的赢利结存是银行下一步进行实体经济支撑的根底。现在借款商场需求下降，银行要用更低的本钱去招引优质客户，导致借款价格下行，需求更低的存款价格来保住银行息差。

专家观念：

主张存量二套房贷利率调降

要归纳判别后续影响

关于存量房贷利率调降，多名房产专家都表达了活跃态度，以为有助于扩展消费出资，安稳住宅消费预期等。但多名金融专家在接受采访时则以为应该更为慎重，考虑调低存量房贷利率带来的后续影响。

陈文静以为，进一步下调存量房贷利率，将持续为借款人节省利息支出，有利于扩展消费和出资。一起，也有助于安稳住宅消费预期，减缓购房者因房贷利率下降带来的张望心情。对银行来说，能够进一步削减提早还贷现象。

上海易居房地产研讨院副院长严跃进说到，调低存量房贷利率对银行有所利空，但关于顾客或居民家庭是利好。释放出来的月供压力，能够转化为日常消费的需求，也能够成为新一轮提振消费的很重要的动力。

广东省住宅方针研讨中心首席研讨员李宇嘉则主张，尽或许一次性降到中长期定期存款利率的水平，让居民构成按揭仍旧是低利率、普惠利率的观感和形象，从而削减提早还贷，鼓舞按揭买房。李宇嘉以为，虽然此举或许下降银行利率，但能够减缓提早还贷和不愿意借款的局势，借款增量进步，即使利率下降，总赢利也是不变的。

招联首席研讨员董希淼告知红星新闻记者，存量房贷利率应该会集调降。上一年调降存量房贷利率只针对存量首套房贷，从公正公正的视点，存量二套房贷利率也应该调降。董希淼还说到，许多城市都调整了首套房确定规范，曩昔归于二套的房子假如现在确定为首套，应该答应向银行请求调为首套房贷利率。

但关于会集调降存量房贷利率，董希淼持不同看法。“存量房贷利率的会集调降，是特别时期采纳的特别方针，不应该成为一个惯例性的、日常性的方针措施。”董希淼以为，利率是资金的价格，不一起期资金价格不同，房贷利率也有高有低，这跟不一起期房价不同是一个道理。频频调整存量房贷利率有失公正，将对商业银行运营办理形成过大冲击，也不利于培育全社会契约精力。

我国人民大学我国资本商场研讨院联席院长赵锡军则说到，存量房贷利率逐渐下行是趋势，有助于减轻借款人压力，但对影响房地产商场影响有限。

赵锡军表明，从银行视点来说，要考虑其能否接受利率下调带来的丢失，假如不能接受则会把压力传导给存款人，带来存款利率的下调。我国居民在商业银行的存款规划远远超越按揭借款规划，利率的下行对整体居民来说，取得的小于失掉的。所以需求归纳判别这一改变对整个商场的影响。

红星新闻记者 付垚 实习记者 刘亚洲

修改郭宇 责编 李彬彬

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