香港地产商也顶不住了

　　郁亮从前说过，冬季来的时分谁都冷。

　　新世界开展8月30日公告称，估计到6月30日的2024财年，公司股东应占亏本在190亿港元至200亿港元。

　　这么大的亏本额，在新世界的前史上适当稀有。首要原则是：物业重估出或耗费亏本，金额在85亿港元至95亿港元；售新创建集团有限公司股份所导致的82.5亿港元一次性非现金亏本；高利率及人民币价值降低等要素。

　　假如仅考虑公司的主运营务，新世界仍是盈余的，其中心运营溢利将介于65亿港元至69亿港元，但同比下降18%至23%。

　　新世界并非榜首家亏本的香港地产商。尤其是本年上半年，港资房地产运营情况在恶化。

　　香港置地本年上半年归母净赢利亏本8.3亿美元，亏本进一步扩展；九龙仓置业上半年股东应占溢利亏本10.52亿港元，同比下滑158.28%；恒基兆业上半年亏本6900万港元，比上一年上半年1800万港元亏本额的3倍多。

　　即便没有亏本的，成绩简直都在下降。

　　“老大哥”长实集团上半年收入220.08亿港元，同比下降10.55%；股东应占溢利86.03亿港元，同比下降16.7%。

　　这儿插一句话。2015年，某重要智库宣布一篇标题惊悚的文章，叫做《别让李嘉诚跑了》。引发全民欢腾。这是典型的以情感逻辑替代商业逻辑。但几年后再看，李超人商业视界的前瞻性，是无人可敌的。兹不打开。

　　恒隆地产上半年运营收入尽管完成了16.7%的增加至61亿港元，但净赢利大跌56%至10.6亿港元。邃古地产上半年股东应占溢利17.96亿港元，同比削减19%。

　　这些香港地产商，绝大部分都在内地开发或持有物业。有的公司，内地营收占比超越一半。

　　不得不说，这些港资房企仍是很抗打的。即便在内地开发商叫苦连天的2023年，九龙仓置业、恒隆地产、邃古地产、恒基地产，当年也别离完成净赢利46.44亿港元、45.96亿港元、27.51亿港元和97.78亿港元。

　　但到了2024年，他们也扛不住了。“想你的风，来到了东方之珠”。内地房地产的大面积高强度寒流，总算让他们得了重感冒，乃至是细微中风。

　　现在港资房企高额亏本、成绩大范围下滑的情况，可能是亚洲危机以来最严峻的。这些公司不是以“稳健”著称么，为啥也流浪在这个境地？

　　榜首

　　我国房地产商场的调整过分惨烈

　　邃古集团的前史超越200年，阅历了多少轮的经济周期，看惯了地产风雨，这一次我国房地产的调整时刻和起伏恐怕也让它有些吃惊。

　　内地楼市的调整，香港楼市也在调整。香港地产商难以独善其身。

　　第二

　　房地产调整叠加经济下行

　　经济下行的体现，一切商场化企业都有切身体会，无须描绘；商务人士有切身体会，比方机场客流，与2019年比较；普通老百姓也有切身体会，比方在商场、饭馆。

　　本年上半年，北京规上以上餐饮企业赢利骤降88.8%，赢利总额只要戋戋1.8亿元。

　　央行原行长易纲9月6日在外滩金融峰会上表明，我国现在应该把要点放在抵御通缩压力上。这是金融权威专家初次揭露提示我国经济存在通缩危险。

　　通缩意味着什么，以及它给商场主体带来怎样的应战，咱们能够自行查找。

　　第三

　　商用物业的压力史无前例

　　香港地产商持有大比例的商场、酒店、写字楼。近两年空置率的上升和租金的下降，直接影响了它们的营收和赢利。以北京和香港为例。

　　戴德梁行发布的《北京写字楼商场2024年第二季度》的陈述显现，二季度北京甲级写字楼商场租金环比下降3.9%，同比下降11.7%；五大中心商圈（包含CBD、金融街、燕莎、东二环、中关村）的租金环比下降3.8%，同比下降10.5%。二季度五大中心商圈的空置率为12.4%，新式商圈的空置率则高达27.9%。

　　量联行发布的《香港地产商场调查》显现，6月香港甲级写字楼空置率升至13.6%，其间中环和港岛东的空置率别离升至12.1%和13.4%，尖沙咀和九龙东的空置率别离跌落0.4%和0.2%。

　　据榜首和平戴维斯近来宣布的香港零售租借商场陈述，7月香港中心街铺租金环比已下降1.8%，首要购物中心租金跌落3.4%。猜测本年香港中心街铺和优质购物中心的租金将下降5%～10%。

　　这导致上半年恒隆地产坐落香港岛办公楼组合收入大幅跌落约14%。其他公司也大致如此。

　　第四

　　港企亏本首要来自物业重估减值

　　地产商的出资物业，首要包含自我克制物业。上市公司持有的商业、酒店、办公楼等，会在财政陈述期内依照公允市值动摇进行从头估值。其净值差额计入当期损益，反映出资物业财物质量与财物价值报答情况。

　　物业重估价值上升，反映在上市公司的财政财报上，成绩也就水涨船高；物业重估价值跌落，上市公司的净赢利就下滑。

　　香港地产商持有物业数量较大，重估价值的动摇，对其成绩影响就比较大。细心研讨它们上半年的报表，赢利亏本首要来自于物业重估减值。

　　最初说到的新世界便是典型代表。上半年亏本190亿港元至200亿港元，但中心运运营务仍是盈余的（65亿港元至69亿港元），原因就在于物业重估减值。

　　第五

　　香港地产商的亏本，危险彻底可控

　　香港首要地产商成绩下滑，乃至亏本，是不是意味着它们中心的一家或数家，也会走向爆雷？

　　暂时没有这个痕迹。就一个理由：负债率不高。

　　新世界开展算是负债率比较高的港企。2021财政年度新世界的净负债率是35.6%，2022财政年度增加到43.2%，2023财政年度（2023年6月底）再升至48.7%，2023年末为49.9%。该公司的降杠杆方针是到2024年中期，净负债率减至40%以下，现在看有难度，但也在可控范围内。

　　长实集团2019-2023年负债率在21%-30%之间，新鸿基地产2019-2023年负债率在24%-26%之间。本年6月底，长实的负债率现已降到5.5%了。

　　内地爆雷房企，一个重要要素便是负债率偏高。要降到50%以下，还有很长的路要走。

　　香港地产商的日子也比较难。但没必要过度唱衰，它们远没有到爆雷的境地。

　　长实集团主席兼董事总经理李泽钜表明，“我不敢赌香港商场太差，曩昔的前史都让咱们知道，赌香港长时间差的都是错的。”

　　李泽钜还说：“香港在曩昔数十年阅历了多个经济周期，而每次挣钱最多的人都是在大多数人看淡的时分入市。”

　　在大多数人看淡的时分入市，这句话也适用于内地商场。就看你敢不敢了。